Thời điểm hiện tại cho đến cuối năm, giao dịch BĐS thổ cư diễn ra sôi động nhất - điều đó cũng đúng với thông lệ hàng năm. (Ảnh: Nguyễn Vũ)
Tuy nhiên, thị trường BĐS, đất nền, đất thổ cư, chung cư ở Hà Nội lại có những chuyển biến và có nhiều dấu hiệu ấm nóng ở những tháng cuối năm. Để người dân yên tâm mua được những nhà đất có pháp lý rõ ràng và tránh phải những “cạm bẫy” tham rẻ, chuyên gia BĐS đã đưa ra nhiều giải pháp...
“Cạm bẫy” khi giao dịch
Tâm lý cởi mở và niềm tin của người mua dần phục hồi đã giúp cho thị trường BĐS cận Tết tăng sức nóng. Bên cạnh người mua ở thực, các nhà đầu tư cũng tranh thủ “đón sóng” thị trường trước khi giá BĐS tăng mạnh trở lại. Trong giai đoạn thị trường nhiều biến động như hiện nay, nhu cầu mua nhà vẫn lớn. Trên thực tế, niềm tin của người mua nhà bắt đầu có dấu hiệu phục hồi từ nửa cuối năm 2023, tỷ lệ thanh khoản tốt hơn tại các dự án được chào bán dịp cận Tết. Các giao dịch căn hộ, đất nền, đất thổ cư gần đây tăng mạnh hơn so các tháng trước đó.
Theo chuyên gia, riêng về mảng thổ cư từ xưa đến nay, tại Hà Nội với 4 quận nội đô và hiện nay là 12 quận nội thành gần như không ảnh hưởng nhiều bởi các xu thế thị trường tăng hoặc giảm. Nội đô - nơi quỹ đất không thể mở rộng thêm nhưng dân số vẫn ngày càng gia tăng và quan trọng nhất, nhu cầu là nhu cầu thực - để ở, đầu tư, kinh doanh, cho thuê... luôn có thì giá BĐS nội đô gần như không bị biến động, có thời điểm chỉ tăng nhẹ nhưng tăng đều, người mua nhà thổ cư không lo lỗ và có nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền tốt. Với thổ cư ở các quận nội thành, phân khúc giá có giao dịch mạnh nhất từ 3-6 tỷ đồng.
Tâm lý người Việt ăn chắc mặc bền, nhiều người vẫn thích ở nhà mặt đất. Với những căn nhà trong ngõ, xe máy đi vào được rơi vào khoảng 100 triệu đồng/m2 đến 120 triệu/m2, một căn nhà 50m2 khoảng 5 tỷ, xây 5 tầng, 35-40m2 mỗi tầng, diện tích sử dụng cũng vào tới gần 200m2.
Thời điểm hiện tại cho đến cuối năm, giao dịch BĐS thổ cư diễn ra sôi động nhất - điều đó cũng đúng với thông lệ hàng năm. Với tâm lý muốn chốt nhanh, người mua nhà có thể gặp phải những rủi ro như vấn đề pháp lý, định giá hoặc tư vấn của người môi giới. Trong đó, về pháp lý, khách hàng có thể gặp các rủi ro giao dịch các căn nhà mà chưa sổ, không sổ, mua bán giấy tờ viết tay hoặc vi bằng, chung sổ, sổ đang ở chỗ tín dụng đen, hoặc chủ nhà đang đặt cọc cho 2-3 người…
Rủi ro thường thấy nhất là chủ nhà cầm sổ đỏ đi vay ở đơn vị tài chính - đều phải biết giấy bán hoặc viết hợp đồng đặt cọc. Nếu môi giới không kiểm tra kỹ cho khách thì sẽ gặp rất nhiều rủi ro cho khách mua và đem lại những hệ lụy khôn lường bởi hầu hết các giá trị của BĐS nào cũng là rất nhiều tỷ đồng.
Thứ hai là về giá thành, cuối năm sẽ xuất hiện rất nhiều thông tin rao bán: “Vỡ nợ cần bán nhà, bán gấp, giá sốc cuối năm…” rất có thể, đó là những thông tin đánh vào lòng tham để trục lợi. “Nếu những môi giới tư vấn cho bạn giá rẻ hẳn hơn so với thị trường thì chắc chắn tôi khuyên bạn nên đặt dấu chấm hỏi, hãy cảnh giác với những thứ bất ngờ rẻ...”, ông Đỗ Ngọc Thắng - Giám đốc Kinh doanh Vùng tại OneHousing chia sẻ.
Bên cạnh đó, với môi giới, câu chuyện “thả câu" ban đầu về những BĐS giá hời, giảm sốc… nhưng thực chất không có thật mà đó là chiêu trò để thu hút sự quan tâm của người mua rồi dẫn dắt sang những BĐS khác - không còn là câu chuyện mới, thậm chí đã thành thông lệ ở nhiều thị trường. Hay việc môi giới lợi dụng tâm lý chốt nhanh của người mua để làm giá, “ăn" thêm phần chênh lệch cũng không phải chuyện hiếm.
Ảnh chụp tại một góc quận Hoàng Mai, Hà Nội. (Ảnh: Nguyễn Vũ)
Vấn đề pháp lý rất quan trọng trong giao dịch
Vì vậy, để người mua nhà tiếp cận thị trường tốt, không gặp rủi ro khi giao dịch, ông Đỗ Ngọc Thắng - Giám đốc Kinh doanh Vùng tại OneHousing khuyến cáo: hiện nay, các giao dịch BĐS thổ cư vẫn diễn ra sôi động hàng ngày, điều quan trọng nhất với người mua khi tham gia vào thị trường là cần tìm hiểu kỹ để nhận diện những rủi ro có thể gặp phải. Về pháp lý của BĐS, kinh nghiệm chỉ ra, người mua cần kiểm tra kỹ càng về sổ đỏ và các thông tin trên sổ phải chính xác mới xuống tiền đặt cọc. Và tất nhiên nên giao dịch qua đơn vị môi giới uy tín, bởi họ là những người có chuyên môn tốt nhất để đảm bảo pháp lý của BĐS đó.
Về vấn đề giá, ngày hôm nay đi xem căn A, căn B, căn C mặt bằng như thế, vị trí như thế, ngõ như thế,... thì bạn có thể tự đánh giá mức giá trung bình tại khu vực này khoảng từ bao nhiêu? Nếu khách hàng gặp được người môi giới chuyên nghiệp, có hiểu biết, có thể tư vấn cho chúng ta vì sao nên mua vị trí này, giá ở đây khoảng bao nhiêu, pháp lý quy trình giao dịch như thế nào?... thì sẽ an tâm hơn.
Khoảng 2-3 năm trước, các nhà đầu tư tham gia đầu tư BĐS vùng ven được hưởng lợi nhuận nóng, theo kiểu “nước lên thì thuyền lên”. Tuy nhiên, chúng ta nhìn thấy những bài học trước đây, năm 2010 BĐS ở các vùng ven tăng phi mã nhưng khi bong bóng vỡ bắt đầu đi xuống và rất nhiều nhà đầu tư lao đao, thậm chí là vỡ nợ, bán nhà rất nhiều ở thời điểm đó… Thực trạng này lặp lại trong năm 2022 và đầu năm 2023, tin rao bán cắt lỗ để trả nợ tín dụng tràn lan.
“Theo tôi khi thị trường phục hồi trước tiên ở phân khúc có nhu cầu ở thực như căn hộ, nhà thổ cư. Với dòng đất nền vùng ven sẽ gặp nhiều khó khăn hơn khi Quốc hội mới thông qua Luật Kinh doanh BĐS “siết” chặt việc phân lô bán nền để tránh tình trạng đầu cơ. Khi các quy định về pháp luật ngày càng hoàn thiện, thúc đẩy sự minh bạch của thị trường, phân khúc đất nền vùng ven ngày càng kém dần sự hấp dẫn trong danh mục đầu tư của khách hàng”, ông Đỗ Ngọc Thắng chia sẻ thêm.
Lời khuyên đối với khách mua là nếu có sản phẩm phù hợp tiêu chí, gặp chủ nhà cần bán, thiện chí bán, điều kiện pháp lý chuẩn, tài chính sẵn,…thì nên mua để có thể kê cao gối ngủ, không phải lo lắng nay đi xem nhà, mai đi xem nhà, tập trung thời gian đó vào việc kinh doanh làm ăn, kiếm một cái Tết an vui, đầm ấm, vì nhà thổ cư nội đô chưa bao giờ có chuyện giảm giá...
Theo giới chuyên gia, nguyên nhân chính kích thích người mua quay trở lại thị trường đến từ việc giá BĐS đã được điều chỉnh hợp lý, về sát hơn với nhu cầu mua ở thực của người dân.
Cùng với đó là chính sách bán hàng hấp dẫn của chủ đầu tư liên tục được tung ra trong giai đoạn cận Tết. Trong đó, nổi bật là một số dự án dù đã cất nóc hoặc gần bàn giao nhưng có mức chiết khấu cao, chính sách thanh toán kéo giãn không khác gì một dự án mới xây dựng.
Điều này không chỉ thu hút người mua ở thực mạnh dạn xuống tiền mà nhiều nhà đầu tư nhanh nhạy cũng chớp thời cơ “ôm hàng”, đợi hưởng chênh lệch cao từ chiết khấu và các chính sách ưu đãi, nhằm đón đầu thị trường đang trên đà hồi phục...
Nguyễn Vũ – Hải Anh
