Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường có chuyển động tích cực nhờ hiệu ứng thông tin chính sách hỗ trợ. (Nguồn: Vietnamnet)
Tâm lý thị trường thay đổi trước các tín hiệu tích cực
Theo Bộ Xây dựng, trong những tháng cuối năm 2023, việc lãi suất ngân hàng cho vay mua BĐS đang được điều chỉnh theo xu hướng giảm, thị trường BĐS bắt đầu có chuyển biến tích cực, lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều. Theo đó, lượng giao dịch của các loại hình BĐS ở cuối năm tăng so với hồi đầu năm chứng tỏ thị trường BĐS đang từng bước được hồi phục.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia BĐS, thị trường có chuyển động tích cực nhờ hiệu ứng thông tin chính sách hỗ trợ. Nhưng hiện tại đỉnh của thông tin đã qua đi, câu chuyện chính của thị trường năm nay có lẽ sẽ là mức độ hiệu quả của chính sách hỗ trợ lẫn kế hoạch tái cấu trúc doanh nghiệp đến đâu và diễn biến tâm lý thị trường như thế nào.
Giới chuyên gia vẫn kỳ vọng thị trường BĐS năm nay có nhiều điểm sáng và có sự tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm.
Cơ sở trước tiên cho niềm tin này là Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về quản lý sử dụng đất, chỉ đạo hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi đã chính thức được thông qua vào sáng 18/1/2024 tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được thông qua trước đó tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, tháng 11/2023. Cả 3 luật đều có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025.
Đồng thời, từ Trung ương đến địa phương đang nỗ lực tháo gỡ "vướng mắc pháp lý" cho hàng trăm dự án BĐS.
Trong công điện ban hành ngày 17/12/2023, Thủ tướng yêu cầu ân hàng Nhà nước chỉ đạo tiếp tục rà soát, có giải pháp thiết thực, hiệu quả thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp BĐS; tăng cường chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các ngân hàng thương mại để doanh nghiệp, dự án BĐS và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, kịp thời tháo gỡ khó khăn về vốn, dòng tiền...
Thực tế, càng về cuối năm, tăng trưởng tín dụng càng có chuyển biến tích cực. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối năm 2023, tăng trưởng tín dụng toàn ngành ngân hàng đạt khoảng 13,5%.
Tín dụng liên quan đến BĐS là động lực chính của tổng tăng trưởng tín dụng trong nhiều năm qua. Việc các dự án chào bán vào cuối năm cùng với đó là lãi suất giảm có thể tiếp tục là động lực hỗ trợ thúc đẩy nhu cầu tín dụng quay trở lại.
Với những thông tin tích cực, tâm lý của thị trường nói chung đã có sự thay đổi rõ rệt. Một Báo cáo về chỉ số tâm lý người tiêu dùng BĐS cho thấy chỉ số tâm lý thị trường BĐS nửa đầu năm nay tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023.
Chỉ số tâm lý thị trường đầu năm nay tăng lên nhờ mức độ hài lòng về thị trường, niềm tin rằng giá BĐS sẽ tăng tốt trong tương lai, khả năng mua nhà, đánh giá về tình hình thị trường, chính sách và lãi suất đều tăng.
Một số chuyên gia lĩnh vực BĐS nhìn nhận việc tâm lý người mua, bán BĐS tích cực hơn sẽ là cơ hội cho thị trường năm nay phát triển và khắc phục các khó khăn còn tồn đọng trong năm 2023.
Theo nhận định, thị trường BĐS sẽ bước vào thời kỳ khởi sắc từ quý II đến quý IV/2025. Kỳ vọng giai đoạn này ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng trưởng.
Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng, giá BĐS trong giai đoạn này cũng sẽ cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản.
Từ sau quý I/2026, ngành BĐS có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình BĐS.
Nguồn cung ngày càng khan hiếm
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường BĐS đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập, cần thời gian dài để khắc phục. Đặc biệt là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là các phân khúc bình dân, giá phù hợp - có nhu cầu rất lớn.
Cụ thể, tổng nguồn cung nhà ở giai đoạn 2018-2022 liên tục sụt giảm, từ mức 180.000 sản phẩm năm 2018 - năm chưa xảy ra dịch Covid-19 - xuống còn khoảng 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55.000 sản phẩm, nhưng mới chỉ bằng 32% so với năm 2018.
Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá BĐS, đặc biệt là phân khúc căn hộ, liên tục thiết lập mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thiết thực về nhà ở.
Thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh, tồn kho gia tăng, khiến doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng. Nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, ảnh hưởng trực tiếp tới 40 ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…
Trước thực trạng đó, giải pháp được đặt ra và nói đến nhiều nhất là các doanh nghiệp BĐS cần giảm giá bán.
Tuy nhiên, theo VARS, để có thể cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm, cần có sự "chung tay, góp sức", thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của rất nhiều đối tượng, thành phần, từ cơ quan quản lý Nhà nước tới các doanh nghiệp, ngân hàng.
Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, trước hết, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng. Xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Hiện nay, đây là hai hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của BĐS.
Đồng thời, cần có biện pháp xử lý nghiêm với tất cả các hành vi "gây khó" cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, phát triển dự án.
Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà. Cần có các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại các dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân, hoặc nhà ở xã hội.
Đối với doanh nghiệp BĐS, cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư. Bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại. Chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản.
Giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động cũng là cách doanh nghiệp có thể áp dụng. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp BĐS cần liên tục đổi mới sáng tạo, nghiên cứu, áp dụng các thanh tựu công nghệ để nâng cao năng lực quản trị, kiểm soát rủi ro, giảm thiểu chi phí.
Thái Nguyên: Cấp quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư cho 19 dự án
Trong năm 2023, Thái Nguyên có 19 dự án BĐS được cấp quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, với tổng diện tích trên 466ha, tổng mức vốn đầu tư trên 24 nghìn tỷ đồng.
Trong năm 2023, Thái Nguyên có 19 dự án BĐS được cấp quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. (Nguồn: BXD)
Theo đó, 19 dự án BĐS được cấp có thẩm quyền tỉnh Thái Nguyên cấp quyết định chủ trương đầu tư trong năm 2023 gồm: Khu đô thị số 2, phường Bách Quang, thành phố Sông Công; Khu đô thị Bắc Đại học Thái Nguyên phường Quang Trung, Quang Vinh, Quán Triều, thành phố Thái Nguyên; Khu đô thị Nam Thái (phần diện tích 24,68ha) phường Ba Hàng và xã Nam Tiến, thành phố Phổ Yên; Điểm dân cư nông thôn số 1 xã Bình Thuận, huyện Đại Từ; Khu đô thị dịch vụ số 1, xã Tân Quang, thành phố Sông Công; Khu dân cư Kha Sơn xã Kha Sơn, huyện Phú Bình;
Khu đô thị Nam Sông Cầu phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên; Khu đô thị số 1, phường Cải Đan (khu A), thành phố Sông Công; Tổ hợp thương mại, dịch vụ, hỗn hợp Nam Thái phường Nam Tiến, thành phố Phổ Yên; Khu nhà ở phường Ba Hàng (Khu số 2) phường Ba Hàng, phường Nam Tiến, thành phố Phổ Yên;
Tổ hợp thương mại, dịch vụ, hỗn hợp Nam Thái, phường Nam Tiến, thành phố Phổ Yên; Khu dân cư Đại Thắng, phường Đồng Tiến, Bãi Bông thành phố Phổ Yên; Khu đô thị Ấm Diện 2, phường Hồng Tiến, thành phố Phổ Yên; Khu đô thị mới Linh Sơn - Huống Thượng, thành phố Thái Nguyên (khu số 1) xã Huống Thượng, thành phố Thái Nguyên;
Khu đô thị mới Linh Sơn - Huống Thượng, thành phố Thái Nguyên (khu số 2) xã Huống Thượng, thành phố Thái Nguyên; Khu đô thị Nam Sông Cầu, phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên; Khu đô thị số 3 thuộc đô thị mới Hóa Thượng Đồng Hỷ; Khu dân cư Trường Thọ phường Nam Tiến, phường Tân Hương, thành phố Phổ Yên.
Trong số các dự án BĐS được cấp quyết định chủ trương đầu tư nêu trên có dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ, hỗn hợp Nam Thái với diện tích nhỏ nhất là 2,1ha, lớn nhất là Dự án Khu đô thị mới Linh Sơn - Huống Thượng, thành phố Thái Nguyên (khu số 1) với tổng diện tích là 71,8485ha. Các dự án BĐS cũng tập trung chủ yếu tại thành phố Phổ Yên và thành phố Thái Nguyên. Các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá là 5 dự án, còn lại là đấu thầu. Không có dự án nào lựa chọn hình thức chỉ định nhà đầu tư.
Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024.
Điều 35 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này.
2. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 Điều 33 của Luật này.
3. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 Điều 33 của Luật này.
b) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 Điều 33 của Luật này.
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 34 của Luật này.
4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau:
a) Trường hợp thuộc hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 Điều 33 của luật này.
b) Trường hợp thuộc hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 Điều 34 của luật này.
(tổng hợp)
H.A
