Giai đoạn ban sơ của thị trường bất động sản Việt Nam
Khai sinh
Những năm cuối thập niên 80 của thế kỷ trước, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc – Vũ Cương Quyết khi đó mới là một cậu trai trên dưới 10 tuổi. Trong trí nhớ của cậu, à Nội năm ấy là một thành phố bình dị, được đặc trưng bởi những dãy phố thấp tầng, vài khu nhà tập thể, một vài khách sạn công với chiều cao “khiêm tốn”.
Người Hà Nội hầu như chưa biết tới khái niệm “thị trường bất động sản”. Việc mua bán nhà, đất vẫn có, nhưng chỉ là một nhu cầu tất yếu của đời sống chứ chưa ai có ý thức đó là một nghề. 99% giao dịch được thực hiện bằng vàng, vì đồng tiền Việt Nam trước đó ít năm đã trải qua một cơn chấn động bởi vụ “đổi tiền” lịch sử.
Buôn bán đã ít ỏi nên việc cho thuê lại càng không tồn tại. Chuyện người Hà Nội cho nhau mượn nhà là hết sức phổ biến.
Cho tới đầu thập niên 90, những chuyển động tích cực của nền kinh tế sau “Đổi mới” mới tác động lên thị trường nhà, đất: giao dịch xuất hiện nhiều hơn, giá cả cũng có sự tăng trưởng. Một thị trường bất động sản sơ khai đã được ra đời.
Luật Đất đai năm 1993 và Pháp lệnh Nhà ở đã thêm một cú hích cho thị trường bất động sản phát triển. Cùng với đó, triển vọng về việc bình thường hóa quan hệ Việt – Mỹ cũng trở nên rõ nét hơn. Một làn sóng di dân về sinh sống, làm ăn tại Hà Nội hình thành, tạo tiền đề cho “cơn sốt” đầu tiên của thị trường bất động sản Thủ đô.
“Người dân các tỉnh đổ về Hà Nội làm việc và kinh doanh. Giới nhà giàu Hà Nội đua nhau xây nhà cho thuê, đặc biệt là xây khách sạn, để đón trước nhu cầu thuê khách sạn của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam khi Việt – Mỹ bình thường hóa quan hệ ngoại giao.
Đến năm 1995, khi hai nước bình thường hóa quan hệ, sự bùng nổ nhu cầu đầu tư tại Hà Nội đã diễn ra. Việc làm nhà cho thuê, văn phòng cho thuê, khách sạn sôi động suốt các năm 1995 – 1997 và chỉ chịu lắng xuống do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á vào năm kế tiếp”, ông Quyết cho biết.
Những người đặt nền móng
Cùng với sự dịch chuyển tự phát của thị trường nhà, đất Thủ đô cuối thập niên 80, đầu thập niên 90 theo sự dẫn dắt của các động lực kinh tế, một sự đầu tư chuyên nghiệp cũng đã được hình thành.
Năm 1989, Bộ Xây dựng đã quyết định thành lập Công ty Phát triển nhà và đô thị (về sau là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - HUD). Đây là doanh nghiệp duy nhất được Bộ Xây dựng lập ra để làm nhiệm vụ phát triển nhà ở.
HUD đã có những bước đi chập chững tại các khu nhà nhỏ bé ở Ao Xương (Giáp Bát), Đầm Trai (Phương Liệt)… trước khi thực hiện dự án khu dân cư lớn đầu tiên quy mô hơn 6ha tại Giáp Bát (nay thuộc quận Hoàng Mai) năm 1992.
Đây được xem là dự án có ý nghĩa như “vụ nổ lớn” (Big Bang) xác lập tính chuyên nghiệp cho thị trường bất động sản Hà Nội. Tiếp đà thắng lợi, HUD khởi công khu nhà ở Bắc Linh Đàm (quận Hoàng Mai) quy mô 24ha năm 1997 – dự án được đánh giá là tạo ra bước ngoặt to lớn cho đơn vị này nói riêng và thị trường Hà Nội nói chung.
Thành công của HUD đã thôi thúc các doanh nghiệp xây dựng khác tiến vào lĩnh vực nhà ở đầy tiềm năng mà Vinaconex (Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam) là đơn vị dẫn đầu. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, người từng đảm nhiệm cương vị phó tổng giám đốc Vinaconex giai đoạn đầu tiên, nhớ lại: “Năm 1987, tôi về Vinaconex cùng với 5 người khác, được điều từ Licogi sang. Khi ấy, ông Vũ Khoa làm tổng giám đốc.
Ông Khoa là người có tư tưởng tân tiến, không chỉ chú trọng việc làm ăn với nước ngoài mà còn có tư duy không chỉ thuần túy làm xây dựng. Bởi vậy, Vinaconex là công ty đầu tiên của ngành Xây dựng làm nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản”.
“Dự án đầu tiên đánh dấu sự tham dự của Vinaconex vào thị trường bất động sản là khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính. Đây là dự án lớn nhất, hiện đại nhất lúc bấy giờ. Những năm đầu thập niên 90, tòa nhà cao 11 tầng đã là cao lắm rồi, thế nên các tòa nhà 17 tầng rồi 24 tầng ở Trung Hòa – Nhân Chính được xem là đỉnh cao của thời đó”, ông Hiệp cho biết.
Theo ông Hiệp, ngày ấy, xin dự án rất dễ, không phải đấu thầu như bây giờ. Vinaconex là doanh nghiệp nhà nước nên lại càng dễ. Tư duy làm bất động sản của các doanh nghiệp cũng rất đơn giản: chỉ cần xây nhà ở, chưa cần quan tâm tới tiện ích, và cứ xây lên là có thể bán.
Trên thực tế, chủ đầu tư cũng chẳng tốn công quảng cáo bán hàng mà cứ “cắm cái biển dự án xuống là người ta đến mua. Hồi ấy, người mua ở thực chiếm 70% – 75% và thường mua bằng tiền tươi thóc thật, số vay mượn ngân hàng rất ít, vì vậy chung cư bán xong là lấp đầy luôn”.
Vì cầu quá tốt và thị trường còn “thuần tính”, chuyện khiếu nại, tranh chấp hầu như không xảy ra. Mặt khác, luật pháp khi đó chưa có Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản như bây giờ, nên chủ đầu tư hầu như cũng không chịu ràng buộc trách nhiệm nào.
Việc xây dễ, bán nhanh, biên lợi nhuận lớn của “tấm gương” Vinaconex đã tạo ra nguồn động lực to lớn khiến hàng loạt doanh nghiệp ngành Xây dựng khác – mà theo ông Hiệp lên tới con số 16 - lao vào đầu tư bất động sản.
Chẳng hạn như Constrexim (Tổng công ty đầu tư xây dựng và thương mại Việt Nam) đã phát triển dự án nhà ở Yên Hòa (quận Cầu Giấy) vào năm 1997 – năm ông Hiệp rời Vinaconex để sang đây làm tổng giám đốc. Dự án này rộng 7ha với 2 tòa nhà đầu tiên là CT3 và CT6, cao 17 tầng. “Anh em chúng tôi tự tổ chức làm, từ xây dựng đến bán hàng và bán rất nhanh. Hợp đồng mua bán cũng vô cùng đơn giản, mà nếu soi xét bằng con mắt của thời nay khéo sẽ có nhiều thiếu sót”, ông Hiệp cho hay.
Có thể nói, sự xuất hiện các dự án khu đô thị, khu nhà ở của HUD, Vinaconex, Constrexim, Handico, Udic, Coma… không chỉ tạo ra sự chuyển biến căn bản về chất của thị trường bất động sản, làm đổi thay diện mạo đô thị mà còn làm nảy sinh một tầng lớp nhà đầu tư cá nhân, chuyên mua đi bán lại các sản phẩm như căn hộ, nhà thấp tầng.
Từ đây, thị trường thứ cấp được hình thành và ngày càng sôi động. Môi giới - kinh doanh bất động sản với tư cách một nghề đã chính thức hiện hiện trong đời sống kinh tế - xã hội Việt Nam bấy giờ.
Ái Châu Tử
