Khách hàng tham khảo thông tin một dự án bất động sản tại huyện Mê Linh, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng
Nguồn cung giảm sút
Vào đầu năm 2023, trang tin batdongsan.com.vn đã thực hiện 1 cuộc khảo sát xã hội học đối với 1.000 người về nhu cầu mua BĐS trong năm này. Theo đó, 46% số người chưa sở hữu BĐS cho biết có nhu cầu mua, trong khi đó nhu cầu của những người đã sở hữu từ 1 – 3 BĐS là 70%, sở hữu trên 3 BĐS xấp xỉ 90% số người được hỏi cho biết muốn mua thêm trong năm 2023.
Vì thế, ở thời điểm đó người ta đã kỳ vọng vào sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau những tháng năm khủng hoảng vì dịch bệnh Covid-19, cùng những chính sách siết chặt nguồn vốn cho BĐS, lạm phát kinh tế toàn cầu do những xung đột về chính trị dẫn đến chiến tranh ở khu vực châu Âu, Trung Đông...
Nhưng sự thật thì lại không như vậy, cơn khủng hoảng của thị trường vẫn kéo dài cho đến tận cuối năm 2023, bất chấp việc dịch bệnh đã được kiểm soát hoàn toàn, kinh tế vĩ mô trong nước tăng trưởng ổn định, lạm phát được kiểm soát ở mức an toàn, vốn đầu tư công thực hiện toàn xã hội tăng cao và hệ thống ngân hàng cũng liên tục điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà về mức 5% - dưới 10% (thấp nhất trong vòng 15 - 17 năm qua)... Ngoại trừ phân khúc BĐS khu công nghiệp đạt tốc độ tăng trưởng ổn định, còn lại tất cả các phân khúc khác vẫn chìm sâu trong khủng hoảng nguồn cung.
Căn cứ vào số liệu báo cáo, thống kê từ Hội môi giới BĐS Việt Nam có thể thấy rõ sự đi xuống của thị trường. Cụ thể, trong quý I/2023, tổng nguồn cung đạt 25.000 sản phẩm (thấp tầng, đất nền chiếm tới 50%), tỷ lệ tiêu thụ 11% bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022. Bước vào quý II, ghi nhận có tới hơn 200 dự án nhà ở mở bán, nguồn cung chỉ khoảng 20.000 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 18% nhưng cũng chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm trước.
Sang quý III, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 28%, nhưng chỉ bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tình hình thị trường cũng không có tiến triển tốt hơn trong quý IV, trong khi hầu hết các DN kinh doanh BĐS phải đối diện với việc đáo hạn trái phiếu và đang cần thanh khoản sản phẩm để thu hồi vốn, xoay vòng sản xuất.
Đối với việc thực thi chính sách hỗ trợ thị trường BĐS, trong năm 2023 nhiều văn bản quan trọng của Chính phủ như: Nghị quyết 31/NQ-CP tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với tín dụng, thị trường trái phiếu DN; Nghị quyết 33/NQ-CP tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu DN; Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai... nhưng nhìn chung mới chỉ tác động tích cực về tâm lý, chưa thực sự giải quyết được những khó khăn.
“Các giải pháp nhằm “gỡ rối” cho thị trường từ phía Chính phủ tiếp thêm niềm tin cho DN và cá nhân tham gia thị trường, nhưng mới đang “trấn an tinh thần”, chưa đủ độ ngấm trở thành đòn bẩy, tạo cú hích để “bật dậy”. Việc điều chỉnh luật mới, văn bản dưới luật chậm dẫn đến chưa thể tháo gỡ một cách triệt để các rào cản. Khoảng 1.200 dự án vướng mắc với giá trị 30 tỷ đô la Mỹ, trong đó trên 500 dự án đang được tháo gỡ, còn lại vẫn phải “xếp hàng” chờ đến lượt. DN BĐS tiếp tục gặp khó khăn về nguồn vốn do không bán được hàng và huy động nguồn vốn trả trước...” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính cho hay.
Khách hàng tham quan một dự án bất động sản tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh: Hạ Vy
Giá bán không ngừng “nhảy múa”
Trong năm 2023, thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến sự chênh lệch giữa các phân phúc ngày càng sâu sắc hơn. Cụ thể, sản phẩm nhà ở bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 7% tổng số giỏ hàng được chào bán, nhưng chủ yếu là tại các tỉnh và đô thị cấp II -III, tổng nguồn cung giảm tới 98% so với năm 2019; phân khúc nhà ở trung cấp (từ 25 – 50 triệu đồng/m2) chiếm 54%; phân khúc cao cấp, sang trọng (trên 80 triệu đồng/m2) chiếm tới 33%.
Đáng chú ý, trong năm đã xuất hiện tình trạng “cắt lỗ”, giảm giá sâu của nhiều dự án, trong đó ghi nhận mức cắt lỗ cao nhất lên tới 50% do áp lực về đáo hạn vay đầu tư, nhưng chủ yếu diễn ra ở sản phẩm đất nền, ở một số khu vực chứ không phải toàn bộ thị trường. Đất nền và nhà thấp tầng trong dự án của chủ đầu tư uy tín, có tiện ích hạ tầng, dịch vụ đầy đủ giảm nhẹ, nhưng đang ở mức cao, như: Tại Hà Nội, khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức (gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương) gần 100 triệu/m2; gần dự án Vinhomes Wonder Park (huyện Đan Phượng) 140 triệu đồng/m2; đầu cầu Nhật Tân (huyện Đông Anh) giá hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.
Tại TP Hồ Chí Minh, giá đất nền Thủ Thiêm Villa (Quận 2) trên 126 triệu đồng/m2, The EverRich III (Quận 7) 115,5 triệu đồng/m2, Đông Tăng Long (Quận 7) trên 66 triệu đồng/m2, Hoàng Anh Minh Tuấn (Quận 9) khoảng 91,5 triệu đồng/m2, Kim Sơn (Quận 7) giá 136,5 triệu đồng/m2, Khu dân cư Kiến Á (Quận 9) 72 triệu đồng/m2...
Ở phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang cũng ghi nhận giá giảm giá nhẹ từ 3 – 5%. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ trung cấp lại có sự tăng trưởng “ngoạn mục” về giá, bình quân toàn thị trường đạt mức tăng 15 – 17% so với năm 2022. Như vậy, có thể thấy căn hộ chung cư quy mô, tiện ích và chất lượng tốt ở vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thực.
Chờ cơ hội mới
Với việc thị trường BĐS chưa thoát khỏi cơn khủng hoảng, kéo theo hoạt động của DN cũng tiếp tục khó khăn, từ đầu năm 2023 đến nay số lượng DN kinh doanh BĐS giải thể là trên 1.100 DN, tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022; trong khi đó lượng DN thành lập mới cũng giảm tới 50% so với năm trước (khoảng 3.900 DN thành lập mới). Số lượng môi giới BĐS chuyên nghiệp trước dịch xấp xỉ 400.000 người, nhưng đến nay chỉ 30 – 40% còn hoạt động.
Số lượng DN còn hoạt động tiếp tục bị giảm sút về doanh thu và phải thu hẹp nhân sự: Tập đoàn Đất Xanh cắt giảm 41%, Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa với 20%, Vinhomes cũng đã cắt giảm gần 1.600 nhân sự... Trong số 500 DN kinh doanh BĐS do Hội môi giới BĐS Việt Nam tiến hành khảo sát thì hơn 90% doanh thu sụt giảm so với năm trước, trong đó 61% giảm 50%, một số DN quy mô dưới 100 nhân viên mức giảm lên tới 80%. Đáng chú ý, 95% DN phải thu hẹp quy mô lao động, sa thải nhân sự, 44% phải cắt giảm lương nhân sự từ 10 – 30% lương và 43% DN được khảo sát cho biết chỉ có thể trụ được đến hết năm 2023...
“Từ cuối năm 2022 khi chính sách tín dụng bị thắt chặt, các kênh huy động vốn tắc nghẽn, nhiều DN BĐS bị đói vốn phải tạm dừng triển khai dự án. Trong khi đó, hệ thống ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất tiền gửi, lượng lớn tiền trong dân đổ dồn vào ngân hàng thay vì chuyển vào đầu tư sản xuất kinh doanh (bao gồm BĐS), nên thị trường vốn dĩ đã khó khăn lại càng thêm ảm đạm; tâm lý e dè của số đông khách hàng gây ảnh hưởng tới thanh khoản. Đặc biệt, vướng mắc về pháp lý làm DN lao đao, luẩn quẩn trong mớ bòng bong không tìm ra lối thoát, Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ nhưng chưa thể giải quyết triệt để các tồn tại” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh nhìn nhận.
Mặc dù thị trường trong năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng các chuyên gia và cộng đồng DN tin tưởng rằng việc Quốc hội chính thức thông qua các dự thảo luật sửa đổi, bổ sung liên quan đến BĐS: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư trong năm 2023 và quý I/2024; cùng với những Nghị quyết, Nghị định, Thông tư... đã được ban hàng thời gian qua đủ thời gian “thẩm thấu” sẽ là đòn bẩy quan trọng tác động đến sự phục hồi của thị trường trong năm 2024.
Theo đó, ngoài phân khúc BĐS khu công nghiệp vẫn duy trì sự tăng trưởng ổn định, thì các phân khúc khác: nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng, thương mại bán lẻ, thấp tầng, đất nền... sẽ có sự tăng trưởng tích cực về nguồn cung, đặc biệt là những dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý; giá bán ổn định và ghi nhận tiếp tục tục sự tăng trưởng cao, đặc biệt là phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực.
“Thị trường BĐS cuối năm 2023 ghi nhận có nhiều tín hiệu tích cực, nhưng để chuyển sang một chu kỳ mới cần phải có thêm thời gian, dự kiến phục hồi rõ rệt nhất từ giữa năm 2024. Thời điểm này, đề nghị Quốc hội sớm hoàn thành các dự thảo luật theo đúng kế hoạch; tiếp tục nghiên cứu, ban hành cơ chế, chính sách mới để hỗ trợ thị trường và giải quyết tồn đọng; cần có cơ chế để thúc đẩy các kênh cho DN huy động vốn. Về phía DN, tiếp tục nghiên cứu phương án kinh doanh, huy động vốn phù hợp, đảm bảo duy trì hoạt động, khi thị trường trở lại bình thường có thể nhập cuộc ngay” - Giám đốc dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group), Võ Hồng Thắng khuyến nghị.
Thời gian tới, để thị trường BĐS nhanh chóng hồi phục đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục rà soát, thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với DN BĐS; chỉ đạo các ngân hàng thương mại có giải pháp phù hợp, hiệu quả để DN, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn; có giải pháp đẩy mạnh giải ngân các gói tín dụng 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất, 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội... Các địa phương khẩn trương lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư, kết hợp thẩm định, phê duyệt dự án nhà ở tăng nguồn cung cho thị trường.
Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), Hoàng Hải
Doãn Thành
